Locação de Imóveis: Saiba quais as obrigações do Fiador.

É comum nos Contratos de Alugueis os locadores exigirem que o locatário ofereça algum tipo de garantia, dentre elas, a figura do Fiador.

Se faz necessário entender quais são os direitos e as obrigações do fiador é fundamental antes de aceitar essa função e assinar o contrato de locação residencial ou comercial com o propósito de ajudar um parente ou um amigo.

Para esclarecer o assunto, preparei este post com as principais dúvidas referentes às obrigações dos fiadores de locação. Continue a leitura e se informe!

Quais são as responsabilidades do fiador de locação?

Ao aceitar ser fiador de um contrato de locação residencial ou comercial, a pessoa assume a responsabilidade pelas obrigações do inquilino, como pagamento de aluguel, condomínio e outras taxas.

Qualquer pessoa física ou jurídica pode ser fiadora. Se o fiador for casado, o cônjuge também deve concordar com a fiança e assinar o contrato. No caso das pessoas jurídicas, o contrato social da empresa deve permitir isso e somente o administrador responsável pode assinar essa incumbência.

Quais os seus deveres em caso de inadimplência?

A fiança é uma garantia ao locador referente aos pagamentos decorrentes do contrato de locação, por conta disso, o fiador se torna o responsável pela dívida em caso de inadimplência do inquilino, e pode ser alvo de uma execução judicial.

Entretanto, ele pode invocar o benefício de ordem, ou seja, exigir que o proprietário do imóvel acione primeiro o locatário na cobrança da dívida. Para fazer isso, o contrato de locação não pode prever renúncia a esse direito e o locatário não pode ser insolvente (com dívidas superiores aos seus rendimentos ou bens penhoráveis) ou falido.

Entre outros documentos, os fiadores devem apresentar a comprovação de serem donos de um ou mais imóveis. Isso acontece por que, em caso de execução, o proprietário pode requerer a penhora dos bens caso o pagamento não seja feito de forma espontânea. Nesse caso, mesmo um bem de família, ou seja, o único imóvel da família, pode ser penhorado.

Quando o fiador pode ser desonerado das obrigações?

Em regra, a fiança dura até que o locatário devolva o imóvel ao proprietário, mesmo nos casos de contratos que foram prorrogados — exceto caso o documento tenha previsão expressa de que a obrigação dura por um tempo determinado. Nesse caso, o fiador não tem mais responsabilidade sobre o que acontecer após o término do período.

Além disso, o fiador pode se desonerar de suas obrigações nos seguintes casos:

Após notificar o locador, caso ocorra a sub-rogação da locação (a substituição do locatário), permanecendo nessa condição por 120 dias após o recebimento da notificação; a qualquer tempo, nos contratos por tempo indeterminado, ou seja, após vencido o prazo inicialmente combinado entre as partes.

Para isso, basta notificar o locador e responder pelas obrigações por mais 120 dias. Caso isso aconteça, o locador pode notificar o locatário para que ele apresente um novo fiador no prazo de 30 dias ou negociar uma nova modalidade de garantia.

O que o fiador deve fazer em caso de alteração no valor do contrato?

Qualquer alteração referente aos valores de locação ou seus encargos, exceto os ajustes legais previstos no contrato, devem ser feitos com a anuência do fiador, sendo necessário fazer um aditivo contratual com assinatura de todas as partes. Caso isso não seja feito, o fiador não tem responsabilidade sobre as obrigações extras, decorrentes das alterações contratuais.

Uma dica para quem aceita ser fiador é pedir que o locatário sempre envie os documentos referentes à quitação das suas obrigações. Assim, você identifica a inadimplência e não é surpreendido com a cobrança dos alugueis atrasados.

Como vimos, são diversas as regras que o fiador de locação precisa conhecer antes de assumir essa responsabilidade. Entretanto, conhecendo a legislação e tendo atenção ao contrato, você consegue lidar da melhor forma com essa obrigação e evitar problemas.

Márcio Lima

Pós-Graduado em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho, Pós-Graduado em Direito e Negócios Imobiliários, Pós-Graduando em Direito Notarial e Registral, com extensão em Direito de Família e Sucessões e Direito Processual Civil, devidamente inscrito na Ordem dos Advogados do Pará.

Sócio e fundador do escritório Márcio Lima Advocacia, com forte atuação na cidade de Belém, Região Metropolitana e interior do Estado do Pará.