Você sabe como funciona a devolução de imóvel financiado?

Sonhar com a casa própria é a conquista esperada de milhares de pessoas. Embora o mercado imobiliário ofereça facilidades, as vezes o que planejamos não sai como o esperado. Diversos fatores podem acontecer durante a nossa vida fazendo com que as condições financeiras de hoje, mudem no futuro. Um exemplo disto é uma demissão do emprego.

Pensado nisso, neste artigo você vai saber em quais casos é possível a devolução do imóvel financiado à empresa, e como esse procedimento funciona. Acompanhe a leitura!

A devolução de imóvel financiado é possível em quais ocasiões?

Antes de qualquer coisa, é necessário entendermos a diferença entre o distrato que ocorre de um imóvel que foi comprado na planta e um imóvel realizado de um financiamento em geral. O imóvel comprado na planta não se encaixa tecnicamente em uma compra de imóvel financiado, uma vez que o financiamento exige que o bem imóvel esteja construído, concluído e regularizado, ou seja, que contenha o “habite-se” emitido pelo poder público.

Em regra, os financiamentos realizados na compra do imóveis novos ou usados por uma instituição financeira uma vez contratado o financiamento não será possível a realização do distrato. Assim, se por algum motivo o comprador não tiver mais condições de pagar as parcelas mensais, não será possível a simples rescisão do referido financiamento sem um acordo com a instituição financeira.

Se a dívida não for paga e as partes não chegarem a um acordo, o bem será transferido para a instituição financeira através de um fenômeno conhecido como  “consolidação da propriedade”, e posteriormente, será levado à leilão. O valor obtido com a venda será remetido para o banco e o restante para o antigo comprador do bem.

Contudo, se foi acordado o parcelamento do valor do imóvel durante o período de obras perante a construtora (que é diferente do financiamento pelo banco), é possível a realização do distrato. Porém, para que isso seja feito, é preciso verificar quem foi o culpado pela rescisão do contrato. Nesse sentido, se for verificada que a construtora teve culpa exclusiva no fato, ela tem a obrigação de fazer a devolução do valor integral que foi pago a ela pelo comprador.

Por outro lado, se a culpa foi causada pelo comprador, que por algum motivo não tem condições de arcar com o valor das parcelas, a culpa será exclusivamente dele. Dessa forma, a construtora tem o dever de devolver uma parte do valor até então pago, mas também tem o direito de ficar para si com um certo valor, previsto no contrato, equivalente à multa pelo descumprimento do acordo.

Qual o valor devido da multa?

Infelizmente, muitas empresas estipulam em seus contratos a cobrança de multas com valores exorbitantes que podem chegar até 90% do valor já pago! Essa prática é considerada abusiva e pode ser contestada em juízo.

Há entendimento dos Tribunais no sentido de que a multa no caso do comprador não ter condições de continuar com o pagamento é de 10% à 20%, considerando abusiva as multas aplicadas em patamar muito superior a esses percentuais.

Contudo, está em trâmite um Projeto de Lei (Projeto de Lei n. 68/2018) para regulamentar a multa quanto a rescisão.

Por isso, é preciso ter cautela e atenção durante esse procedimento, para que o comprador não caia em uma cilada e não sofra com mais prejuízos ainda.

Qual é a legislação a ser aplicada ao caso?

A regulamentação do financiamento imobiliário está prevista na Lei 9514/97, que também prevê o instituto da alienação fiduciária.

Por outro lado, o Código de Defesa do Consumidor é o diploma legal aplicável nos casos de imóvel adquirido na planta (durante a obra).

Quais são os benefícios e os prejuízos de devolver um imóvel financiado?

Se ficar comprovado que quem deu causa ao distrato foi a construtora, ela terá o dever de devolver todo o valor que recebeu. Somado a isso, deverá pagar ao comprador o equivalente aos danos morais causados pela sua própria culpa.

Por outro lado, se o comprador do imóvel incorreu em culpa, e esse fato deu causa ao distrato, essa mesma parte deverá arcar com o pagamento de multa contratual. Como já dito, o entendimento dos Tribunais tem sido no sentido de que o valor dessa multa deve ficar em torno de 10% à 20%.

Assim, o prejuízo se refere ao fato de que o consumidor vai perder parte do valor que pagou anteriormente, a título de multa. Ainda assim, o benefício está no fato de que poderá resolver a sua situação de uma vez por todas, evitando ter o nome negativado, além de ser possível receber um valor a mais a título de indenização se não for o culpado pela rescisão.

Como funciona a devolução do imóvel?

O recomendado é que o comprador do imóvel negocie diretamente com a empresa. Assim, deve comunicar à construtora e fazer o requerimento amigável do distrato, preferencialmente por escrito. Em caso de negativa, silêncio, ou cobrança abusiva de multa é possível o ajuizamento de uma ação judicial. Nesse caso, é importante manter o contrato e o comprovante que atesta que o pagamento das parcelas foi realizado.

De outra maneira, se ocorreu a alienação fiduciária ao banco, será necessário negociar com a instituição financeira e tentar uma solução. Caso contrário, a propriedade será consolidada e o imóvel leiloado.

Não é fácil desistir de um sonho e fazer a devolução de imóvel financiado. Infelizmente, a crise pela qual o país vem passando traz dificuldades financeiras e impede que muitos compradores consigam honrar com o pagamento das prestações da casa própria.

Nesse cenário, é importante contar com a ajuda de um advogado especializado que faça uma análise do caso e o oriente da melhor forma possível, buscando um acordo, ou, então, que o acompanhe durante o processo judicial

Márcio Lima

Pós-Graduado em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho, Pós-Graduado em Direito e Negócios Imobiliários, Pós-Graduando em Direito Notarial e Registral, com extensão em Direito de Família e Sucessões e Direito Processual Civil, devidamente inscrito na Ordem dos Advogados do Pará.

Sócio e fundador do escritório Márcio Lima Advocacia, com forte atuação na cidade de Belém, Região Metropolitana e interior do Estado do Pará.