Saiba como garantir o seu direito de preferência na locação de Imóveis

O que é o direito de preferência na locação?

O Direito de preferência em certos casos, é atribuído ao inquilino, isto é, caso o locador decida vender o imóvel durante a locação, o locatário pode adquirir a propriedade antes dos potenciais compradores.

Nesse sentido, ao abrir negociação com um terceiro, o proprietário deve comunicar sua intenção de vender ao inquilino, utilizando uma notificação judicial, extrajudicial ou outro meio em que se possa comprovar a ciência do inquilino.

O objetivo é apresentar todas as condições do negócio, especialmente preço, modo de pagamento, presença ou não de ônus reais, além da disponibilização de local e horário para consulta da documentação pertinente.

Logo após, o locatário terá o prazo de 30 dias para dizer se aceita ou não os termos da proposta. Se o período expirar sem a sua manifestação, o dono estará liberado para prosseguir e transferir o bem imóvel para o terceiro.

No entanto, para garantir o direito de preferência na locação, também é preciso tomar uma providência importante, mas que quase ninguém faz. Continue lendo e entenda!

Por que é importante averbar o contrato de aluguel?

A averbação do contrato de locação é uma medida fundamental para garantir o direito de preferência na locação. O problema é que, frequentemente, as pessoas deixam de realizar o procedimento. Muitos pensam ser uma mera formalidade, outros querem evitar as taxas, e há aqueles que nem sequer conhecem as exigências legais.

Basicamente, averbar o contrato de locação é levá-lo ao cartório de registro de imóveis, pagar as taxas devidas e, então, fazer constá-lo na matrícula da propriedade. Com efeito, a locação se torna pública, de modo que o potencial comprador, ao obter a matrícula atualizada do bem, tomará ciência da prioridade prevista em seus registros.

Sendo assim, diante da aquisição do imóvel por um terceiro, a legislação autoriza o locador a depositar judicialmente o preço da compra e obter o imóvel para si.

Contudo, isso só será possível se a averbação ocorreu com, no mínimo, 30 dias de antecedência em relação à venda do imóvel, sob pena de perda do direito de preferência, conforme previsto no artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Qual é o prazo para exercer o direito de preferência?

Outro cuidado importante é tomar as providências judiciais em até seis meses do registro da escritura na matrícula do imóvel. Por isso, assim que tomar ciência da venda do imóvel, caso tenha interesse na compra, o inquilino deve depositar os valores devidos e exigir a propriedade do imóvel. Do contrário, perderá o direito de preferência.

Como realizar o depósito judicial?

O depósito judicial é realizado por um instrumento jurídico chamado ação de consignação em pagamento, que só pode ser manejado por um advogado devidamente habilitado nos quadros da OAB.

Trata-se de um processo relativamente simples em que se emite uma guia de recolhimento dos estabelecimentos bancários oficiais, contendo o valor principal e as despesas da aquisição. Logo após, o profissional encaminha um requerimento ao Poder Judiciário que, após ouvir o locador, concede o benefício. 

O que acontece se houver mais de um locatário?

Em propriedades com dois ou mais locatários, a ordem de preferência se inicia pelo inquilino com o contrato de aluguel mais antigo e segue sucessivamente até alcançar os demais.

Por exemplo, se fulano é locatário a 5 anos, beltrano a 3 e sicrano a 2, essa será, respectivamente, a ordem de prioridade, de modo que a recusa da proposta pelo primeiro dá direito ao segundo e assim por diante.

O que fazer se o contrato não foi averbado?

Você deve estar se questionando, então, o que fazer se não houve a averbação do contrato de locação, não é mesmo? Nesse caso, como o comprador não teve acesso ao documento em cartório, não há como gerar a transferência da propriedade para o inquilino.

No entanto, note que, ainda assim, a conduta do locador violou uma regra contratual — o que infringe a ideia de que os acordos devem ser respeitados, que orienta nossa legislação. Não ao acaso, a lei do inquilinato e os Tribunais permitem que o locatário exija perdas e danos.

Resumidamente, a vítima terá o direito de pleitear os prejuízos econômicos e morais originados da conduta do proprietário, bem como aquilo que razoavelmente deixou de lucrar.

O exemplo mais emblemático é o do estabelecimento comercial. Em semelhante caso, além de ficar impossibilitado de vender no período de transferência para outra localidade, todo o valor agregado ao antigo ponto será perdido.

Sendo assim, caso a averbação não tenha sido feita, o inquilino não poderá mais exigir a propriedade do imóvel, mas, se sofreu algum prejuízo, terá direito a uma reparação do locador. Afinal, esse ignorou o direito de preferência pactuado entre as partes.

Quais são os principais cuidados para garantir o direito de preferência?

Como você deve ter notado, algumas providências simples podem evitar grandes dores de cabeça quando o assunto é a prioridade na aquisição do imóvel.

Veja uma checklist com o resumo dos itens abordados anteriormente e siga todos os passos para exercer o direito de preferência na locação:

• firmar um contrato de locação escrito;
• averbar o documento em cartório;
• manifestar a concordância em 30 dias ao ser notificado pelo locador sobre a proposta de venda;
• depositar judicialmente os valores em até 6 meses do registro da compra, caso haja o descumprimento da prioridade;
• buscar a indenização por perdas e danos se o contrato não tiver sido averbado nos 30 dias anteriores à compra.

Além disso, é recomendável que as ações sejam acompanhadas por um advogado. Isso porque o profissional inscrito nos quadros da OAB certificará que todas as obrigações estão corretamente descritas no contrato e facilitará a superação da burocracia necessária para validação e requerimento do benefício.

Pode parecer complicado garantir o direito de preferência na locação para aquisição do imóvel, caso o locador resolva transferir a propriedade para um terceiro. Porém, se você seguir estas orientações, conseguirá preservar seus interesses de forma fácil e sem aborrecimentos.

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Não existe direito de preferência entre coproprietários

Nos casos de imóveis que possuem mais de um proprietário, o Código Civil em seu artigo 504 prevê o chamado direito de preferência.

Ou seja, caso um dos proprietários queira vender sua parte do imóvel deve antes oferecer aos demais coproprietários pelas mesmas condições que venderia para um terceiro, sob pena do coproprietário poder depositar o mesmo valor e anular a venda feita, adquirindo a parte vendida para si.

Veja o que diz o referido artigo:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

A dúvida que as vezes surge é quando há três ou mais proprietários de um mesmo imóvel, para saber se um dos proprietários pode vender sua parte à outro sem oferecer aos demais, inclusive para quem tem uma parte de menor valor da propriedade.

Assim sendo, existe direito de preferência entre os coproprietários?

Respeitando quem possa entender o contrário, à recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, último Tribunal responsável pelo julgamento dos recursos, em que restou estabelecido que não há concorrência entre coproprietários.

Portanto, quando não houver terceiro na comercialização do bem e a venda for feita apenas entre coproprietários, o que comercializa a sua parte não precisa oferecer aos demais, pouco importando o porcentual de cada um sobre o bem.

Isso porque uma vez que não há um terceiro estranho na aquisição do patrimônio, não há dissolução do condomínio.

Veja trecho da decisão do STJ:

(..) A concorrência estabelecida entre os condôminos, prevista no parágrafo único do art. 504 do CC, preferindo aquele que possua benfeitorias de maior valor ou, em segundo plano, aquele que detenha a maior fração condominiada, somente incidirá quando a premissa para o exercício do direito de preferência constante no caput desse dispositivo legal tenha sido verificada, ou seja, quando, alienada a fração ideal do imóvel a um estranho, não se tenha ofertado previamente aos demais condôminos tanto por tanto.

Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na compropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência. (STJ – REsp 1526125, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Pub. 27/04/2018).

Portanto, conforme atual entendimento do STJ, podemos concluir que não existe direito de preferência entre coproprietários.

Márcio Lima

Pós-Graduado em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho, Pós-Graduado em Direito e Negócios Imobiliários, Pós-Graduando em Direito Notarial e Registral, com extensão em Direito de Família e Sucessões e Direito Processual Civil, devidamente inscrito na Ordem dos Advogados do Pará.

Sócio e fundador do escritório Márcio Lima Advocacia, com forte atuação na cidade de Belém, Região Metropolitana e interior do Estado do Pará.